房地产开发企业所得税问题解答

　　一、 开发产品的销售成本应如何在税前扣除？

房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的

可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本/总可售面积

销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

　　 二、 土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费如何在税前扣除？

房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按以下规定

在税前进行扣除：

1、 属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。

2、 属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已

完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售

的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。

　　 三、 借款费用应如何在税前扣除？

房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用

配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。

　　 四、 开发产品共用部位、共用设施设备维修费应如何在税前扣除？

房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修

理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。

　　 五、 土地闲置费应如何在税前扣除？

房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工

开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无

偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。

　　 六、 成本对象报废或损毁损失应如何在税前扣除？

成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或损毁，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入

继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或损毁，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。

　　 七、 广告费和业务宣传费应如何在税前扣除？

新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费

，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。

　　 八、 折旧费应如何在税前扣除？

房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企

业经营性资产和临时出租的待售开发产品税，不得在税前扣除折旧费用。